올 5월, 뉴스마다 “양도세 중과 재개”가 나왔다.
처음엔 다주택자만의 문제라고 넘겼다. 그런데 매물 잠김과 전셋값 흐름을 같이 보니 집 한 채 있는 우리 집에도 이어지는 문제였다.
그때마다 ‘다주택자 세금 얘기겠지’ 하고 넘겼는데.
아니더라.
집 한 채 있는 사람, 전세 사는 사람, 이제 집 살까 보는 사람한테도 영향이 꽤 있다.
한번 풀어봤다.
양도세 중과, 도대체 뭐가 바뀐 건데
2022년부터 한시적으로 “잠깐 쉬게” 해줬던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 9일 자로 완전히 끝났다.
쉬는 동안엔 다주택자도 1주택자랑 똑같은 세율(6~45%)만 냈다.
근데 이제 다시 적용되면서 조정대상지역 내 집을 두 채 가진 사람은 기본세율에 20%p가 더 붙는다. 세 채 이상이면 30%p 추가.
지방소득세까지 합치면 최고 세율이 82.5%까지 올라간다.
거기다 장기보유특별공제도 배제된다.
오래 들고 있어도 세금 깎아주는 게 없다는 소리다.
실제 수치로 보면 더 와닿는다.
조정대상지역 안에 15년 보유한 집(양도가액 20억, 취득가액 10억)을 팔 경우,
- 2주택자: 유예 기간보다 3억 2,550만원 더 냄
- 3주택자: 최대 6억 8,226만원까지 늘어남
오..마이..
5월 9일 전후로 무슨 일이 있었냐면
마감이 다가오면 다들 서두르듯, 다주택자들도 막판에 움직였다.
“세금만 31억”이라는 사례까지 나왔다는데, 그게 말이 되는 수치가 된 거다.
5월 9일 전에 팔아서 중과를 피하려는 매도 러시가 있었고,
아예 “세금 내느니 자식한테 줄래”며 증여를 선택하는 경우도 많았다.
정부도 보완책을 하나 달아놨는데, 5월 9일 이전에 매매계약을 체결했으면 계약일로부터 4개월 안에 양도하면 중과를 적용하지 않는다.
그래서 5월 이후 시장에 무슨 일이
거래가 확 줄었다
5월 서울 주택 거래가 1만 2,549건으로 전달보다 30% 감소했다.
경기도도 32% 감소.
전국 집합건물 매도 신청건수도 29.6% 급감이다.
팔면 세금 폭탄인데, 파는 사람이 확 줄어든 거다. 당연한 수순.
매물도 사라지고 있다
중과 재개 후 열흘 만에 서울 아파트 매매 매물이 3,600건 이상 사라졌다고 한다.
올해 고점이었던 3월 21일(매물 8만 80건)과 비교하면 현재 6만 6,914건으로 약 15% 감소.
서초구 11.6%, 마포구 7.7% 빠졌다.
대단지는 더 심하다.
- 올림픽파크포레온: 매물 53.7% 감소
- 메이플자이: 56.8% 감소
- 목동센트럴아이파크위브: 47% 감소
- 헬리오시티: 40.7% 감소
절반이 사라진 거다.
집값은 어떻게 될까
살고 있는 동네 아파트 단지 앱에도 매물이 줄었다는 얘기가 올라오더라. 뉴스로만 보던 게 동네에서도 느껴지는 거구나 싶었다.
매물이 잠기면 가격은 올라가는 게 시장 원리다.
전문가들 의견도 그쪽으로 간다.
한국은행은 “수도권 주택가격은 오름세가 다시 확대된 가운데 추가 상승 기대도 높아졌다”고 했다.
전문가 16명을 대상으로 한 설문에서는 전원이 2026년 상반기 서울 아파트 가격 상승을 전망했다.
- 1~5% 미만 상승: 56.2%
- 5% 이상 상승: 43.8%
근데 지역별로 양극화가 생기는 게 흥미롭다.
강남·서초 같은 상급지는 오히려 소폭 변화인데(강남구 -0.29%, 서초구 +0.21%),
중저가 지역이 급등세다.
- 동대문구 +1.99%
- 강서구 +1.88%
- 강북구 +1.75%
- 성북구 +1.69%
강남이 오르는 게 아니라, 상대적으로 저렴했던 지역이 치고 올라가는 모양새.
사람들이 가격 메리트 있는 곳으로 움직이는 거겠지.
전세 사는 사람한테도 영향이 온다
전에 전세 구할 때도 물건 보기가 쉽지 않았는데, 그 이후로 시장이 더 빡빡해진 것 같다. 지인이 요즘 전세 구하다 힘들다는 얘기를 했는데 이 흐름이랑 무관하지 않겠더라.
집을 못 팔게 된 다주택자들이 매물을 거둬들이고 전세나 월세로 돌리는 경우가 늘고 있다.
매매 시장에서 빠진 매물이 임대 시장으로 흘러가면, 전세 매물은 줄고 전세가 상승 압력은 커진다.
이미 2020년 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 이후 시중에 유통되는 전세 물량 자체가 크게 줄어 있는 상태다.
전세 구하는 게 더 어려워질 수 있다는 이야기.
앞으로는 어떻게 될까
7월 말까지 거래 소강 상태가 지속될 거라는 전망이 지배적이다.
6·4 지방선거 이후 세제 개편 논의가 본격화할 것으로 보이고, 이재명 대통령이 부동산 정책에 강공 드라이브를 예고하고 있다. 보유세 인상·거래세 인하 방향, 종부세 기본공제 12억 이상 상향 등이 논의 중이다.
참, 6월 청약도 하나 눈에 띄는 게 있다.
서울 성북구 장위 푸르지오 마크원 — 올 상반기 서울 최대 규모인 1,032가구 일반분양이다. 6호선 돌곶이역 역세권에 GTX-C 광운대역 개통 예정 호재까지 있는데, 예상 분양가가 전용 84㎡ 기준 16억 5,000만~17억원으로 강북권 역대 최고 분양가 전망이다.
그 지역 집값이 오르면서 분양가도 따라 올라간 거겠지.
내 상황에 대입하면
| 내 상황 | 지금 일어나는 일 |
|---|---|
| 집 한 채 실거주 | 매물 감소 → 원하는 집 구하기 어려워짐 |
| 전세 세입자 | 매물이 월세로 전환 → 전세 구하기 더 어려워질 수 있음 |
| 집 살 타이밍 보는 중 | 거래 감소에도 신고가 지속 → 가격 상단이 높아질 가능성 |
| 다주택자 | 팔면 세금 폭탄 → 증여나 임대 전환 선택지 |
어쨌거나.
다주택자 세금 얘기라서 우리 얘기 아닌 줄 알았는데,
매물이 사라지고 전세가 오르면 그건 결국 다 얽혀있는 거더라.
당장 집을 사고팔 계획이 없더라도, 지금 이 흐름이 어디로 가는지 좀 보고 있어야 할 것 같다.
참고: 대한민국 정책브리핑, 서울경제, M이코노미뉴스, 머니투데이, 한국은행 (2026.05~06)
