검색창에 “특별공급 생애최초 신혼부부 차이”라고 쳐본 게 시작이었다. 조카 부부가 얼마 전에 물어봤는데, 둘 다 해당되는 것 같은데 어디로 넣어야 하냐는 거였다. 나도 청약 특별공급이라고 하면 “무주택이면 되는 거 아냐” 정도로만 알았지, 생애최초랑 신혼부부가 따로 있고 그 안에서 또 소득이 갈린다는 건 몰랐다. 대충 알려줬다간 자격 미달로 당첨 취소될 수도 있는 거라, 이건 제대로 찾아봐야겠다 싶었다.
한참 파보고 나서야 조카한테 문자를 보냈다. 그 얘기를 좀 풀어보려고 한다.
둘 다 되는데 왜 하나만 골라야 하나
처음엔 이게 제일 이상했다. 조건이 둘 다 맞으면 양쪽에 다 넣으면 되는 거 아닌가. 확률이 두 배가 될 텐데.
그게 안 된다. 찾기쉬운 생활법령정보를 보면 특별공급은 원칙적으로 1세대당 평생 딱 한 번이다. 그러니 한 단지에 생애최초랑 신혼부부를 동시에 넣을 수도 없고, 이미 특별공급으로 당첨된 이력이 있는 세대가 또 특별공급을 받으면 그 당첨은 취소된다. 그러니까 이건 “둘 중 뭐가 더 유리한가”를 골라야 하는 문제였지, 둘 다 챙기는 문제가 아니었던 거다.
여기서 걸리는 게 하나 있다. 생애최초는 세대 전원이 태어나서 한 번도 집을 가진 적이 없어야 하고, 소득세를 5년 이상 낸 이력이 핵심이다. 신혼부부는 혼인기간 7년 이내에 무주택이면 되고, 자녀가 있으면 순위가 올라간다. 조카 부부는 결혼 3년 차에 아직 집을 산 적이 없고 남편이 직장 다닌 지 6년쯤 됐다니, 얼핏 봐도 양쪽 다 문 앞까지는 간다. 문제는 그다음, 소득이었다.
소득 기준은 뭉뚱그리면 안 되더라
찾다 보니 이게 제일 헷갈렸다. 어떤 데선 소득 130%라고 하고 어떤 데선 160%라고 하고, 200%까지 된다는 곳도 있었다. 처음엔 자료마다 왜 이렇게 다른가 했는데, 알고 보니 다 맞는 말이었다. 공공주택이냐 민영주택이냐, 외벌이냐 맞벌이냐, 우선공급이냐 추첨이냐에 따라 적용되는 %가 다 다르기 때문이다.
그래서 이건 반드시 “공공/민영 + 외벌이/맞벌이 + 어느 단계”를 붙여서 봐야 한다. 뭉뚱그려서 “신혼부부는 140%”라고 외우면 틀린다. 정리해보면 대략 이렇다.
| 구분 | 생애최초 | 신혼부부 |
|---|---|---|
| 공공(국민)주택 | 우선 100%(맞벌이 120%) → 130% | 우선 100%(맞벌이 120%) → 130%(맞벌이 140%) |
| 민영주택(85㎡ 이하) | 우선 130% → 160% | 우선 100%(맞벌이 120%) → 140%(맞벌이 160%) |
이 표만 보면 아직 손에 안 잡힌다. 나도 그랬다. 그래서 실제 금액에 대입해봤다. SH 서울주택도시공사가 안내하는 도시근로자 월평균소득 기준으로, 3인 이하 가구 100%가 약 817만원, 130%면 약 1,062만원, 민영 신혼부부 상한선인 140%면 약 1,144만원이다. 조카네는 맞벌이라 부부 소득을 합치면 월 900만원쯤 된다고 했다. 공공 우선공급(맞벌이 120%, 약 980만원) 안에는 들어가고, 민영은 여유가 더 있는 셈이었다.
여기서 나도 잠깐 착각했던 게 있다. 예전 블로그 글들에 3인 이하 100%가 720만원대라고 적혀 있길래 그 숫자로 계산하다가 이상해서 다시 봤다. 그건 2023년 통계 기반 옛날 값이더라. 지금 적용되는 건 2024년 통계 기준이라 3인 이하 100%가 817만원이 맞다. 청약처럼 몇 백만 원 차이로 자격이 갈리는 데선 낡은 숫자를 잘못 물고 오면 계산이 통째로 틀어진다.
자산이랑 청약통장, 소득만 본 게 실수였다
소득까지 맞춰놓고 이제 됐다 싶었는데, 따져보니 순서가 반대였다. 공공주택은 소득만 보는 게 아니라 자산 기준을 같이 본다. 소득이 통과여도 집·자동차·예금을 합친 총자산이 넘으면 탈락이다.
공공분양 자산 기준을 보면 총자산 상한이 3억 6,200만원, 부동산 가액은 3억 3,100만원이다. 자동차 가액도 총자산에 들어간다. 반대로 민영주택은 총자산 심사가 없고, 소득 기준을 넘긴 사람에 한해 추첨 물량 등에서만 부동산 가액을 본다. 그러니까 자산이 좀 있는 집은 오히려 민영이 문이 넓을 수도 있는 거다. 소득만 놓고 “우린 공공 우선이 유리해” 하고 넘어갈 뻔했는데, 자산까지 넣으니 그림이 달라졌다.
청약통장도 빼놓을 수 없다. 공공·국민주택은 주택청약종합저축에 가입돼 있고 선납 포함 저축액이 600만원 이상이어야 1순위가 된다. 민영은 지역별 예치금 기준을 따로 본다. 이건 조카가 이미 몇 년째 넣고 있다길래 문제없어 보였다. 청약통장 관리가 헷갈리면 예전에 정리해둔 청약통장 25만원 이야기를 같이 봐도 된다.
참, 아이가 아주 어린 부부한테는 선택지가 하나 더 생겼다. 2026년 6월 15일부터 민영주택에 신생아 특별공급이 신설됐다. 만 2세 미만 자녀가 있으면 혼인기간과 상관없이 넣을 수 있는 거라, 혼인 7년을 넘긴 출산 가구한테도 길이 열렸다. 조카네는 아직 아이가 없어서 이번엔 해당이 안 됐지만, 나중을 위해 알아두라고 일러줬다.
넣기 전에 딱 하나, 자격 확인부터
이걸 다 찾아보면서 제일 크게 느낀 건, 겁먹을 필요는 없지만 대충 넣어선 안 된다는 거다. 자격이 안 되는데 신청해서 당첨되면 취소되는 것으로 끝나지 않는다. 수도권은 1년, 그 외 지역은 6개월씩 청약 자체가 제한된다. 한 번 삐끗하면 그동안 넣은 청약통장이 그 기간 묶이는 셈이다.
그런데 이건 미리 막을 수 있는 실수다. 청약홈에 들어가면 신청 전에 [청약자격 확인] 메뉴로 내가 특별공급에 해당하는지, 소득·자산이 걸리는 게 없는지 미리 점검할 수 있다. 나도 조카 대신 화면을 눌러보니 유형 고르고 소득·자산 항목 체크하는 흐름이 생각보다 간단했다. 다만 소득세 5년, 무주택 판정, 자산 합산은 결국 단지별 공고문이 최종 기준이라, 넣을 단지가 정해지면 그 공고문을 한 번 더 확인하라고 적어 보냈다.
정확한 소득 %와 자산 상한은 매년 2월 말에 갱신되고 단지마다 조금씩 다르니, 여기 적은 숫자는 넣기 직전에 공고문으로 다시 맞춰봐야 한다.
조카야, 둘 다 넣을 생각은 접고, 자격 확인부터 눌러보고 유리한 쪽 하나만 골라. 그거 먼저다.
